核心观点

  根据7月26日国家发改委发布的“1014号文”，市场化租赁住房也被纳入基础设施领域的REITs发行范畴。为此，课题组调研典型企业的代表性长租房项目，梳理市场化长租房REITs发行中可能面临的问题，并提出建议。

  研究认为支持长租房发展有利于推进“租购并举、职住平衡”。考虑到长租房市场千亿级规模亟需金融支持，且我国公募REITs的制度及政策设计已基本成熟，加快发行市场化长租房公募REITs有其积极意义。

  研究发现相较于保障性租赁住房，市场化长租房项目发行REITs仍面临以下难点：一是开发成本高于保障性租赁住房，投资回报率相对较低。主要表现为用地成本高、改建成本高以及税收成本高。二是底层资产剥离面临转让限制，直接影响产品发行。市场化长租房项目在底层资产剥离中面临障碍，如未“纳保”改建类项目在用地转让时需变更土地性质、补缴地价，又如开发商转让配建的自持租赁住房面临合同约束。三是REITs募集资金可用规模和用途受限，长租机构直接发行REITs动力不足。尽管“1014号文”大幅放宽了对剩余可用资金的使用要求，但长租机构更倾向于通过股权交易等方式进行资金运作。

  建议：一是加快开展前期政策研究，放开市场化长租房REITs发行中可能涉及的转让限制。二是鼓励市场化长租房项目积极“纳保”，为保障性租赁住房加快实现筹措目标提供助力。三是积极引导闲置商办物业改建为租赁住房，推动形成Pre-REITs和公募REITs的良性互动。

研究领域