一、研究背景和目的

  2024年，上海房地产市场在“沪九条”“沪七条”等政策组合拳的持续发力下，逐步呈现止跌回稳态势，但仍面临政策边际效应减弱、市场结构性失衡、商办物业空置率居高不下等现实挑战。为系统评估既有政策实施成效、精准研判未来市场走势、适时推进政策优化与储备，促进房地产市场行稳致远，就上海调整优化房地产政策开展专题研究。

  本研究旨在系统梳理上海房地产调控政策的演变历程，全面评估2024年重点政策的实施效果与市场反应，深入剖析当前市场存在的核心问题与可借鉴的国际经验，进而提出“短期稳预期”与“长期建机制”相结合的系统性政策路径，为上海房地产市场的平稳健康发展与高质量发展转型提供决策参考和实践指引。

  二、研究的主要内容

  系统梳理政策演变，总结调控逻辑与经验。研究系统回顾了2008年以来上海房地产市场的五轮调控周期，分析从“刺激托底”到“精准施策”的演进逻辑，总结各阶段政策目标、工具与实施效果，为当前政策优化提供历史依据与发展脉络。

  全面评估政策效果，揭示市场结构特征。研究聚焦“沪九条”“沪七条”等2024年重点政策，评估其对一二手住房交易、土地市场和企业融资等关键领域的短期提振效应与持续影响，精准揭示市场企稳过程中的结构性特征与动态变化，为把握整体运行态势提供实证支撑。

  深入剖析现实问题，借鉴国际治理经验。研究围绕政策边际效应减弱、市场结构性失衡、商办空置率高企等现实困境，结合伦敦、纽约、东京、新加坡等国际大都市的治理实践与经验，明确上海政策优化的现实起点与转型方向，为破解当前难题提供国际视角。

  提出分层分类政策路径，谋划高质量发展新范式。研究构建“短期稳预期”与“长期建机制”相结合的系统性政策路径。短期从提振有效需求、优化供应结构、防范化解风险、强化土地与融资支持等方面，形成分层分类、精准可操作的政策工具箱；中长期聚焦核算方式转型、城市更新、商办转型与“好房子”建设，谋划房地产高质量发展新范式的实施蓝图。

  三、研究的主要创新

  构建“问题-目标-路径”三层联动的分析框架，实现从现象描述到机制诊断的深化。研究通过历史演进梳理与实时响应追踪，精准识别上海房地产市场在需求、空间、主体、投资等多维结构中的深层次矛盾，为因城施策提供兼具理论深度与现实依据的决策基础。

  形成“短期精准施策+中长期制度构建”的双轨政策体系，强化调控的时序协同与系统效能。研究突破传统“刺激-收紧”的二元调控逻辑，围绕市场企稳与发展模式转型的双重目标，设计了涵盖需求管理、供给优化、风险防控与制度创新的政策组合，推动调控方式从“被动响应”向“主动引领”转变。

  探索“存量焕新+科技赋能+治理融合”的房地产发展新范式，推动行业逻辑根本性转变。研究结合国际经验与上海实际，提出以专项债分阶段推动城市更新、以“租金法”核算改革引导税基优化、以“好房子”标准引领品质升级等系列创新举措，为房地产市场高质量发展提供系统性、可落地的解决方案。