核心观点

  2023年10月，证监会明确将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入公募REITs试点范围，2024年8月消费基础设施底层资产进一步扩容，发展进程大幅加快,消费基础设施REITs正逐步成为连接实体经济与资本市场的桥梁。

  新加坡REITs、香港REITs市场已相当成熟，其经验对境内REITs发展可提供借鉴与启示。在消费基础设施方面，以凯德信托、领展信托最具有代表性。凯德打造“两级特殊目的载体+跨境”架构，推动境内资产境外上市，并采用“PE+REITs”双基金模式，推动轻资产扩张。其资产池也不断调整换仓，通过释放成熟资产价值推动资本再循环。领展强调外部管理内部化，通过策略伙伴助力资产管理专业化，并且注重有效的激励制度，保证管理人与持有人的利益一致性。从新加坡、香港REITs市场的监管层面、运营层面经验来看：一是基于市场建立渐进式灵活的监管框架。例如新加坡在新冠疫情期间，将REITs杠杆上限从45%提高至50%，提高股票发行限额等。香港REITs监管整体也属于“前紧后松”，在投资区域、投资范围、杠杆率限制等方面渐进式地放宽要求。二是充分考虑税收中性原则。从国际经验来看，税收中性原则是REITs得以发展的重要因素，尽管各个国家和地区在税收架构等方面存在一定的差异，但均针对REITs采取了一定的优惠措施，从而更好驱动REITs市场发展。三是便捷的扩募机制和丰富的融资工具。例如新加坡REITs扩募增发与普通股增发过程基本一致，扩募耗时短，并且Pre-REITs市场同样活跃，与公募REITs市场协同发展，更好发挥产融结合作用。

  消费基础设施REITs为商业地产的高质量发展开辟了新路径，目前房企发行消费基础设施REITs仍面临难题：一是商业用地土地使用年限续期不明确，影响估值与发行。二是税费负担大以及可用资金规模小，房企动力不足。三是长期来看，目前治理结构中基金管理人与消费基础设施产业方的融合存在短板。

  随着REITs常态化发行，其对C-REITs市场本身发展、不动产行业转型升级等方面具有重要推动作用，但也将面临更多的机遇和挑战。建议完善Pre-REITs等多层次配套融资工具，实现“投融管退”良性循环，畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到C-REITs上市的渠道机制，引导长期资金参与Pre-REITs，加大基础设施运营资源整合升级。借鉴国际REITs税收中性原则，切实发挥税收对公募REITs良性发展的驱动作用，对税收延递认定等情况进一步明确，提高税收优惠的可操作性和透明度。

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